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范劍平：影響未來房地產走勢的因素主要看兩大指標：一是房地產開發企業有沒有積極性購置土地，這個指標今年一直很弱；二是房地產開發企業購置土地後有沒有積極性開工，這個指標下降的幅度曾達到20%以上。從這兩個指標看，未來房地產投資增速會進一步下滑。預計今年全年房地產投資增速將從去年的20%降到10%左右。
中國證券報：此輪房地產調整跟以往有哪些不同？
范劍平：這次房地產調整的原因有兩方面：首先，應承認前幾年房價上漲過快的主要原因是2009年貨幣信貸政策的刺激。該項刺激政策對房價的推動力經過一年年的消耗，到去年已是強弩之末，其威力已經消耗殆盡。隻要今後中央政府不再搞"大水漫灌"式的貨幣政策，此輪房地產市場調整將比以往更徹底。
其次，應看到近幾年的房價過快上漲導致城市生活成本不斷提高，進城人口流速已開始放緩。"十一五"期間，人口城鎮化率水平每年提高1.4個百分點，這兩年每年隻能提高1個百分點。速度放緩的主要原因就是房價太高。統計數據顯示，去年北京凈流入外來人口45.5萬人，上海32萬人，廣州8.8萬人，深圳8.2萬人，與"十一五"時期外來人口凈流入高峰值相比，北京和上海分別減少瞭39萬人和50.8萬人，廣州和深圳去年凈流入人口分別相當於高峰時的七分之一和五分之一。所以說，過高的房價降低瞭一線城市對外來人口的吸引力，用腳投票現象凸顯。
面對房地產市場的低迷，不少二三線城市紛紛加入限購松綁的大軍，一線城市的情況再次成為市場關註的焦點。在范劍平看來，一線城市房價調整幅度不是很大，真正出現房價大幅下降的可能性也不是很大。即使出現下跌，比如把去年的漲幅抹去，跌到前年的水平也是合理的。
中國證券報：對今年房地產市場作何研判？
影響未來房地產走勢的因素主要看兩大指標：一是房地產開發企業有沒有積極性購置土地；二是房地產開發企業購置土地後有沒有積極性開工。從這兩個指標看，未來房地產投資增速會進一步下滑。預計今年全年房地產投資增速將從去年的20%降到10%左右。
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談及一線城市房價調整將維持多長時間和多大幅度問題時，范劍平表示，這個無法預測。原因在於，這種預測沒有依據。他表示，經濟預測的基本原理是假設歷史可以重演。如果在過去的經濟周期中，某些經濟指標有規律性，那麼，就可以回歸出一個模型。假設歷史可以重演，看到某些指標的變化，就可以根據模型預測未來如何調整。"但問題是，中國的房價一直在漲，從沒出現過房價大跌，所以，也從未出現過一個完整的像樣的周期。"范劍平說，有些基於日本和香港的房地產市場經驗對中國房地產市場進行的預測，並不符合中國實際。"因為日本和香港房地產市場的調整是在人口城鎮化率超過70%以後出現的調整，這跟中國現在人口城鎮化處於加速期完全不一樣，怎麼可以拿日本和香港城鎮化完成以後的情況套用內地房地產市場？"
國傢信息中心首席經濟學傢范劍平在接據記者采訪時表示，到目前為止，不論是開發商以價換量還是地方政府出臺救市性政策，都不會改變房地產市場的下滑趨勢。但是，目前來看一線城市房價隻是環比有所回落，同比仍在上漲。在這種情況下，一線城市取消限購需慎重。
范劍平一線城市取消限購需慎重
內容來自sina新聞
此外，范劍平表示，限購作為一種行政性手段，已對房地產市場產生幹擾。在房產稅、不動產登記以及全國房產信息聯網等一系列房地產市場調控的長效機制建立起來後，一線城市的限購也應取消。但在這些長效機制未建立之前，是否取消要看市場。如果房地產市場本身調整比較充分，沒有多少人拿房產做投機或投資，那麼，一線城市的限購不用等到長效制度建立起來也可以放開。
國傢統計局最新公佈的7月份數據顯示，1-7月份，全國房地產開發投資50381億元，增速比1-6月份回落0.4個百分點。商品房銷售面積同比下降7.6%，降幅比1-6月份擴大1.6個百分點。幾乎所有房地產指標都是下降的，而且跌幅進一步擴大。
因此，貨幣政策刺激的減弱以及人口流速的放緩，導致房地產市場需求減弱，房地產市場供求變化明顯。不少開發商正通過以價換量的方式試探購房者底線；降到一定水平後，如果大傢還不買，可能會再降一點。現在供需雙方還處於相互試探底線的過程中。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/n信貸利率試算貸款全省皆可處理ews/2014-08-17/08532868937.shtml
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