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專傢解讀物業管理那些事兒收費如何定價？公共收益怎麼分？
記者 費國海對於很多準業主來說，房子最重要的是價格能否承受、交通是否便利、環境是否優美，經常將“物業管理”這樣的軟條件忽略不計。事實上，買完房子搬完傢，物業管理將於業主無處不在的打交道。小區是否安全、綠化維護如何、保潔是否合規等重要問題，都要仰賴專業負責的物管才能實現。物業管理公司職責包括哪些？小區物管如何收費才合理？業主與物管產生分歧如何維護自身權益？針對這些問題，《投資快報》聯手財經廣播《樓行前線》節目、新華房產網推出的房產熱點互動欄目，本期邀請到知名物業管理協會專傢、凱德中國華南區物業經理牛博雁為業主答疑解惑。物管六職責：安保、保潔、綠化、客服、公共設施、社區文化雖然業主們每天接觸物管，但其實物業公司日常工作包括哪些，物業公司協助的義務有哪些，卻很少有人說得完全準確。事實上，物管並非一般市民隨口說的“這個看門的”、“那個掃地的”這麼簡單。牛博雁表示，事實上，這隻是物管公司六大職責中的安保、保潔兩項。除瞭保證小區和業主的安全、維護環境整潔之外，物業管理第三塊是綠化，即維護和改善小區綠化環境；第四塊是客服，即業主有事去服務中心辦事，物業公司有工作人員接待；第五塊是公共設施的保養和維護，最後是社區文化建設。牛博雁告訴記者，安保、保潔、綠化、客服等職責，是業主在生活中常見的，後兩種，確是容易忽略，卻又非常重要的。“比如說有水有電有電梯的時候，大傢覺得生活就是這樣，但業主遭遇停水停電的時候，無法做飯，無法乘坐電梯，物管維護公共設施的重要性才體現出來。” 牛博雁表示，“公共設施的保養和維護物管非常重要的一塊，也是樓宇保值升值的一個重點。”此外，有些業主覺得自己的小區很不錯，經常搞社區活動，過節的時候有節日佈置，這也是物業服務的一大塊內容。社區文化建設對於增新竹汽車貸款泰山信貸借款個人信貸條件免費諮詢汽車貸款強生活幸福感，也是十分重要的。和房子相關的事就與物管有關牛博雁認為，基本上，和房子相關的事情，可能都會和物管有。物業公司除瞭直接需要服務的六大職責之外，協助義務也十分重要。比如新樓收樓後需要維修，打電話去物管，最常見的就是物業公司協助大傢去和開發商報修。這種屬於交樓之後保修期的一個維修。物業公司和施工單位相對獨立，但是業主是通過物業公司去報修是更加常見和熟悉的處理方式。其次，物業管理還有一項重要功能，就是承接查驗。每個業主維護自己的房子，公共區域誰來負責？誰代表業主去查驗公共區域？答案是物業公司。承接查驗是代表全體業主，站在業主的角度，去和開發商做公共設備設施，完善公共設施系統，而這些設施設備的維修保養都是物業公司在處理。再次，和水電、煤氣、有線電話、有線電視等等相關的事宜，也需要物業公司提供幫助。牛博雁表示，物業公司雖然沒有和這些單位有直接聯系，但一般業主在這些方面出瞭問題，也都是直接求助物業。物業公司對於這些事，有些能處理，處理不瞭的，也能提供指引，為業主提出解決建議。最後，物業公司往往還會充當“潤滑劑”的作用，幫助業主協調問題。如住在一個有物管的小區，當住戶發現樓上很吵的時候，很多人不會選擇自己上去敲門，而是撥打電話到物業去尋求協調。通過物業公司第三人、中立的角度進行協調，事情進行會順利很多。人力成本、公共設施設備維保占物管成本大頭細心的住戶會發現，不同小區，不同的物業管理公司，物管費用的收取價格都不同。高低從每平幾毛錢到幾塊錢不等。究竟物管的成本是如何構成的呢？牛博雁表示，這基本是所有住戶最關心的問題。物管的成本，其實是和他的職責直接相關的，而人力成本是物業管理首先就不可避免的。比如，保安人員、保潔工、維修工人、綠化人員、客服人員等。所有這些提供服務的人員都是有人力成本的。牛博雁透露，人力成本在物管成本占比很大，平均70%左右是常態。其次就是公共設施設備的管理，還包括水電能耗。事實上，業主每月繳納的管理費用，至包括瞭部分公攤費用。按照政府文件，電梯費用、園林燈火、清潔用水等費用可以公攤，綠化用水等卻不能公攤。作為物業公司，這些不能公攤部分設施設備和費用的維護保養，也是需要花費成本的。此外，還有一項平時用不上，但是必須投入客觀成本去做的，就是消防系統維保費用。在小區裡設施設備越多的，費用也就越多，和樓盤層高沒有太大的直接關系，隻和小區設施設備多少有關。消費設備卻昂貴的小區，物業管理成本也相對較高。小區規劃與物管成本影響實際定價那麼，物管收費的標準如何制定？不同的收費標準提供的服務標準是不是也會不同呢？對此，牛博雁表示，對於廣州市物管收費標準，物價局有內容規定很詳細的具體文件進行規范。文件針對綜合管理服務、公共部門和公用設施設備的維護、公共秩序維護、保潔、綠化等幾大部分內容，劃定不同的服務標準。對於每一個標準核定瞭相應的收費標準，做瞭非常明細的規范，甚至精到每平方米。有瞭這樣的服務標準，就可以明確收費標。，牛博雁表示，“一般來說，按照這個文件，如果所有的項目都達到一級服務標準，物業管理費用加起來剛好是2.8元每平方，目前廣州很多很多樓盤都是按照這個收費。當然業主也可以進行自主選擇，你可以選這個要一級，這個要二級或者三級，那麼價格可能就會出現一些組合性的差異，這些在文件上都是明文規定的。”在實際操作中，影響物管定價的因素主要包括兩點，除瞭服務標準的選取，還有物管的成本問題。前文提到，人員和工程這兩快是物業最大成本。人員與樓盤大小、定位沒太多關系，而是和樓宇本身的規劃設計和總平面有關，一般根據總平面就可以大致算出需要多少人員。而設施設備相對較多，需要維護的費用相對也更高，這些都是會影響物業費用標準的。總之一句話，硬件設施和服務等級，決定瞭物管不同的收費。物管公共收益分給業主不現實說起來，物業管理都是需要住戶掏錢的服務，有沒有能讓業主產生收益的物管項目呢？在很多小區，細心的業主會在電梯或小區裡看見不少廣告，或者是視頻，或者是海報，公共收益應該歸屬物業公司還是全體業主？牛博雁表示，公共收益是業主都會關心的問題。根據物權法第80條，公共收益的定義建築物及其附屬設施的費用分攤、收益。利用所以有共用的部位、共用的場地獲得公共收益，理論上確實應該歸屬業主的。物權法還提到，收益按面積分攤，按占建築物的比例確定。然而，這些隻是理論的情況。在現實生活中，實際情況是，小區安裝的廣告屏、廣告牌，或接受商傢來擺攤搞活動的收益是很少的，不太可能按面積進行收益分攤。現行很多物管的做法是將這部分受益平衡到管理成本中去。很多公司在管理費足夠低的時候，靠這筆費用彌補物業管理收入的不足。牛博雁表示：“我覺得，要讓業主做到不質疑，公司就要做到收支透明一點，用在哪裡，跟業主有一個交代。業主也不必過分敏感，因為那些錢收下來其實不多，但如果過分主張自己的權益，硬要拿回來，物業公司可能就做不下去瞭。”《投資快報》發自廣州
新聞來源http://news.hexun.com/2013-12-03/160263439.html
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