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  萬達地產對股權融資渴望已久。早在2010年,萬達地產便向證監會提交瞭申報材料,但在中國證監會發行監管部IPO申報企業基本信息情況表中,萬達地產截至今年3月14日仍然停留在初審階段。

  這也意味,至少在24個月內,該筆收購對萬達地產不會起到太大幫助。而內地投資物業租金回報率偏低的現實,仍然是萬達地產能否獲得香港投資者青睞的最大不確定因素。

  根據香港上市規則,買殼後的24個月內,殼公司收購某項資產的資產比例、盈利比率、收益比率、代價比率以及股本比率任意一項指標超過100%,都將構成鹿谷鄉二胎借款"非常重大的收購事宜",會被按新股上市處理,令買殼上市失去意義。

 兩年內難融資

萬達地產A股上市遇挫 王健林欲香港買殼

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內容來自sina新聞

  A股上市遙遙無期,這讓萬達集團董事長王健林最終做出香港買殼的選擇。萬達集團旗下的大連萬達商業地產股份有限公司(下稱"萬達地產")將成香港上市公司恒力商業地產控股股東。

  雖然以萬達廣場聞名,但萬達地產的收入仍然主要來自住宅以及街鋪的銷售。截至2012年底,萬達地產累計持有物業1290萬平方米,但外界一直質疑萬達持有物業的租金回報率偏低。

  此次萬達地產選中的殼公司恒力商業地產,成立於1989年,2002年在香港上市,在北京、上海、福州等地開發項目,2012年營收27.73億港元,純利2.32億港元,目前公司市值約8億港元。

  "如果以物業評估值計算,大概隻有2%~3%,"黃立沖表示,"這不是萬達一傢面臨的問題,而是內地投資物業普遍存在的問題,即使成熟項目的租金回報率也隻有2%~3%,如果是新開發項目,把空置、免租期等因素考慮進去,投資回報率還要更低。而目前香港上市的地產信托,租金回報率一般在6%以上。"

  根據恒力商業地產最新公告,萬達地產已在3月20日,與恒力商業地產控股股東陳長偉訂立有條件買賣協議,陳長偉將向萬達地產出售恒力地產65%的股份。

  "24個月內,在資金以及資本平臺形成方面,買殼對萬達沒有太大幫助。"盛富資本總裁黃立沖表示。

 低租金回報率

  萬達地產,這傢中國最大的商業地產公司,號稱2012年收入達到1097億元,但圍繞這傢企業的上市爭議與它的規模一樣大。

  "預期中,(萬達地產)做這麼大瞭,總歸需要融資渠道的。"東方證券分析師張奇表示,"買殼"成為萬達地產邁向香港資本市場的第一步。

  不過萬達地產最終選擇買殼,而非H股整體上市,令部分市場人士感到意外,因為買殼上市的形式,決定瞭萬達地產將在收購完成後的24個月內無法大規模註入資產實現融資。

  黃立沖認為,萬達地產此次選擇買殼而非整體上市與租金回報率偏低不無關系,"萬達這些年高速發展,資產質量良莠不齊,導致整體租金回報率偏低,但如果要撇除表現不佳的資產,資產重組的成本會很大。新項目在推出後,有一段空置期,這期間新項目虧損會拖累其他成熟物業。另外,萬達開發的綜合項目包含住宅,當住宅賣掉後,為住宅配套的會所、公共設施卻要持續對業主承擔責任,這部分資產是虧損的,也會拖累業績。"

  目前,尚不清楚萬達地產香港買殼是否受到來自PE的退出壓力。工商資料顯示,截至2011年年底,萬達地產前三大股東分別是持股53.533%的萬達集團、持股8.594%的王健林以及持股5.782%的建銀國際資本管理(天津)有限公司。其中,萬達集團為王健林父子全資持有。

  在萬達地產股東名單中還有華控(天津)產業投資基金、北京大中太平投資有限公司、泛海能源投資股份有限公司、巨人投資有限公司、北京五谷豐投資咨詢有限公司、北京秦川大地投資有限公司等PE的身影。

  "一方面,A股何時重啟IPO仍然不得而知,另一方面,A股暫停對房地產企業的IPO已經多年,萬達地產要在A股上市實際上遙遙無期。"有業內人士表示。

  (第一財經日報布袋鎮房屋貸款率利試算)

  買殼或隻是第一步,不出意外的話,萬達地產將有機會在收購完成兩年後,向殼公司大規模註入資產。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-26/07551974807.shtml
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