大城市將進入存量土地高效利用時代
近期，國土資源部部長薑大明在2014年全國國土資源工作會議上表示，今後將逐步調減東部地區新增建設用地供應，特別是人口500萬以上特大城市，除生活用地外，原則上將不再安排新增建設用地。我們認為，這一政策導向將倒逼東部地區特別是特大城市挖掘存量土地，提高土地利用效率，當前我國土地改革以及城鎮化發展的諸多難題都有望逐步得到破解。我國過去粗放型的城鎮化發展模式導致瞭我國土地城鎮化遠遠大於人口城鎮化，這也使得我國整體土地利用效率不高，如2000年-2010年，城市建設用地面積擴大83.41%，城鎮人口僅增長45.12%。2010年，全國城市人均建設用地高達133平方米，大大超過發達國傢人均82.4平方米和發展中國傢人均83.3平方米的水平。特別是東部沿海地區及部分大城市，伴隨著人口和產業的擴張，建設用地面積也快速增長，如2000-2010年，城市建成區面積擴張最快的地區排名分別是江蘇、山東、浙江、廣東和北京，這也使得過去十年，我國建成區面積最多的東部沿海，單位面積創造的GDP反而低於中部地區，建設用地利用粗放的現象嚴重，其中，上海市作為我國城市建設用地產出效率較高的城市，也僅相當於美國紐約的1/29、香港的1/14。由於東部沿海地區農業種植自然條件普遍較好，這些地區城市建設用地大舉擴張的過程實際上也是優質耕地較快減少的過程，如2000-2013年13年間，我國城鎮用地增加4178萬畝，占用大多是優質耕地，其中僅東南沿海5省就減少瞭水田1798萬畝，相當於減掉瞭福建省全省的水田面積，而從補充耕地的能力和質量看，這些地區耕地後備資源嚴重不足，如上海、天津、海南、北京可供開墾的未利用土地接近枯竭。東部一些城市用地規模量已逼近2020年建設用地總規模指標。為瞭守住耕地紅線必須嚴格控制土地使用，可以預計，今後這些地區新增建設用地將會受到更為嚴格的控制。如國土部表示，我國將從500萬人口以上大城市周邊開始劃定永久基本農田，並逐步劃定覆蓋全部城市、小城鎮和農村的“耕地紅線”。考慮到新增建設用地的來源主體是耕地，這一紅線的劃定也就堵死瞭過去一些大城市利用以租代征，違規占用耕地面積作為建設用地的空間。集約高效利用土地也將成為我國城市產業結構調整優化以及城市功能升級的抓手。建設用地主要劃分為商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地。過去很多城市為瞭刺激工業發展，普遍采用低價出讓工業用地政策以吸引制造業資本進入，導致工業開發區占用土地過大，利用效率低下，目前平均工業用地的容積率僅0.8，很多地區城市范圍內的工業用地容積率甚至在國土資源部規定的下限0.6以下，土地平均產出率非常低，而發達國傢一般在1.0-2.0。存量發展模式必然要求這些地區淘汰更多占地規模大但業務規模小、效益差、能耗大的企業，這一方面有利於推進這些大城市的產業結構升級，另一方面工業用地轉化為可為地方財政帶來更大收益的商業和居住用地，可以支持現代服務業發展以及城市生活居住條件的改善。再如，過去在不少大城市的擴張進程中，由於城市外圍的耕地容易征用轉化為建設用地，很多征用成本更高的城市周邊的農村宅基地和集體建設用地都被保留下來，形成大量的“城中村”，特別是北京、深圳等特大城市，其它一些省會城市和中等城市，也都有大量的城中村。這些城中村不僅土地利用效率低下，還是不少地區臟、亂、差的代名詞，城市新增建設用地的嚴格限制也迫使這些地區加大城中村的改造力度，今後城中村的面貌，城市功能及建設化水平都將得到明顯提高。大城市土地集約使用也有望使農村土地改革受益。如從城市中大量轉移的產業將有望進入臨近大城市的農村集體建設用地經營，這將有利於加速農村集體建設用地的流轉，提高目前低效利用的農村集體建設用地，這繼而也會刺激目前農村閑置宅基地的退出。此外，城市群的發展也會從中受益。如過去大城市怕影響當地GDP，不願意將產業轉移至周邊小城市，當大城市迫於新增建設用地壓力，不得不選擇產業發展進退情況下，這實質上也會為仍有用地餘地的中小城市帶來產業轉銀行信用貸款利率利率多少免費諮詢試算移機會，由此也可以預計，伴隨著產業的轉移以及人口的流動，圍繞著核心城市的城市群發展將有望成型，全國城鎮化大會提出的要把城市群作為主體形態，促進大中小城市和小城鎮合理分工、功能互補、協同發展的目標也有望因此實現。更重要的是，大城市發展主要進入到存量土地利用階段後，地方政府職能和功能有望得到改變。如存量土地的開發成本較高，也會涉及更多復雜的利益博弈，城市建設及其規劃的成本也將大大提高，這將迫使政府不得不更尊重民意，更為科學地開展城市規劃；存量土地開發成本高還決定瞭政府從一次性土地轉讓中獲得的凈收入越來越有限，這也會迫使地方改變目前的土地招牌掛制度，願意將目前的土地批租制改為年租制，即土地使用者以繳納年租金方式換取土地的使用權年限，以獲得更為長期的土地增值收入，或在未來更願意推行房產稅以獲得更持久的土地收益，而這又客觀上要求地方政府更重視社會公共服務和環境治理等。（作者單位：民族證券）
新聞來源http://news.hexun.com/2014-01-14/161396263.html
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